부동산 등기부등본 보는법

목차

1. 부동산 등기부란

2. 표제부

3. 갑구

4. 을구

5. 부동산 매매 및 임대차계약 시 주의할 점 

 

1. 부동산 등기부 

부동산 등기부는 부동산에 관한 권리관계, 현황 등이 등기부에 기재되어 있는 공적장부입니다.

부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 표제부·갑구·을구로 구성되어 있습니다.

 

표제부에는 부동산의 소재재와 현황이 표시되어 있으며, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계가 표시되어 있으며, 을구에는 소유권 이외의 관계가 표시되어 있습니다. 을구에는 해당 사항이 없는 경우도 많습니다.

가장 많이 접하는 집합건물부동산 등기부를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2. 표제부

 

집합건물 등기부등본 표제부

집합건물의 등기부등본의 표제부입니다. 집합건물의 표제부는 1동 건물에 대한 표시, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시, 전유 부분 건물의 표시, 대지권의 표시로 나눠집니다.

 

표제부 : 1동 건물의 표시

집합건물 1동 건물의 표시입니다. 등기한 순서, 접수날짜, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시됩니다. 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 표시됩니다. 

 

등기부등본에 삭제된 줄(빨간색으로 가운데에 정정표시)이 그어져 있다면, 삭제된 내용들 밑으로 내려가다보면 삭제하도록 요청한 서류가 존재합니다. 왜 삭제가 된 것인지, 삭제를 요청한 서류를 확인해서 살펴보면 소유권 권리관계를 파악할 수 있고, 삭제된 것은 없다고 생각하고 소유권의 변동을 파악해도 됩니다.

 

표제부 : 대지권의 목적인 토지의 표시

집합건물이 속한 대지권의 목적인 토지에 대한 표시입니다. 소재지 지번, 토지의 지목(예시 : 공장용지, 학교용지, 대지, 하천, 도로 등), 면적등이 표시됩니다. 특히 토지 거래 시에 꼭 확인해서 보아야 하는 항목입니다.

 

집합건물 표제부 전유부분 건물의 표시

표제부 : 전유부분의 건물의 표시

집합건물에 1동에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다. 건물번호 란에 층과 호수가 표시되어 있고, 건물내역에 구조와 면적이 표시됩니다. 여기에 표시되는 면적이 전용면적입니다. 이 면적은 공급면적이나 분양면적보다 적습니다. 건물번호는 정확하게 확인해야 하는 부분입니다.

 

표제부 : 대지권의 표시

집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다. 대지권종류 란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적입니다. 대지권의 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다.

 

 

3. 갑구

 

등기부등본의 갑구

갑구에는 소유권의 변동사항이 기재되어 있습니다. 건물이나 토지의 진짜 소유자가 누군지 확인하려면 갑구를 봐야 합니다. 순위번호, 등기목적, 접수일, 등기원인, 권리자 등이 표시됩니다. 등기한 순서대로 표시되므로 마지막 부분에 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 토지나 건물을 단독 소유면 '소유자', 공동 소유면 '공유자'로 표시되며 지분도 표시됩니다.

 

소유자가 누구인지는 가장 기본적으로 확인해야할 사항입니다. 갑구에 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의하여야 합니다. 이때 순위번호에 표시된 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다.

 

 

4. 을구

 

등기부등본의 을구

을구에는 소유권 이외의 권리가 표시되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다.

흔히 전세계약을 할때 근저당 설정이 되어 있는 경우입니다.

 

부동산등기부등본의 을구란에 근저당권자 **은행이 채권최고액 1억 2천만 원이 설정되어 있다면 실제 채권액은 대략 1억 원 정도입니다. 채권최고액은 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다. 제삼자 혹은 근저당권자의 부동산경매 시 낙찰예상금액을 따져서 전세 계약을 체결하여도 안전한지 확인해야 합니다.

 

채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매시 낙찰예상금액보다 적어야 안전하다는 의미입니다. 전세금으로 융자를 일부 갚아 채권최고액을 감액하도록 계약 시 요구할 수도 있습니다. 

 

 

5. 부동산 매매 및 임대차계약시 주의할 점

고액이 오고 가는 부동산 거래는 복잡한 권리관계가 얽혀 있으므로 안전한 거래가 필수입니다. 이때 가장 기본적으로 확인해야 할 것이 부동산 등기부등본을 열람하거나 발급받아 철저한 권리분석을 하는 것입니다.

 

부동산을 매매계약 한다면 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하고 중도금 납부할 때도 확인하고 잔금 납부 당일에도 확인하여야 합니다. 중간에 어떠한 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 또한 소유권 이전이 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 합니다.

 

부동산임대차 계약을 체결할 때도 먼저 부동산등기부등본을 확인하여 소유자 외 다른 권리자가 있는지 확인해야 합니다. 그러나 임대차계약에 있어서 임차인이 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를  받았다면 대항력이 생겨 제삼자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.

 

[생활정보] - 임대차 계약서 작성시 주의사항

임대차 계약서 작성시 주의사항